HỢP ĐỒNG MUA BÁN ĐẤT DO XÃ XÁC NHẬN CÓ ĐƯỢC CẤP, SANG TÊN SỔ ĐỎ?
Vào thời điểm những năm 90, việc lập hợp đồng mua bán đất bằng giấy viết tay, cũng như nhờ xã, phường xác nhận vô cùng phổ biến mặc dù đất chưa có Sổ đỏ. Trong trường hợp này, liệu xác nhận của xã có giúp ích trong việc cấp Sổ đỏ và được sang tên hay không? Các bạn hãy cùng Công ty Luật WINCO tìm hiểu trong bài viết lần này.
Chúng ta sẽ chia ra 2 trường hợp: Trường hợp hợp đồng mua bán đất do xã xác nhận có thể được phép sang tên sổ đỏ và hợp đồng mua bán đất do xã xác nhận có thể được phép cấp Sổ đỏ.
I .Hợp đồng mua bán đất do xã xác nhận có thể được phép sang tên Sổ đỏ
- Chuyển nhượng trước ngày 01/07/2014
Căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về việc người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, trước ngày 01/07/2014 mà bên nhận chuyển nhượng chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển nhượng hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển nhượng theo quy định nhưng chưa sang tên thì không phải thực hiện thủ tục sang tên mà nộp hồ sơ theo quy định dưới đây để được cấp Giấy chứng nhận mới. Có 2 trường hợp như sau:
Trường hợp 1: Bên nhận chuyển nhượng có hợp đồng hoặc văn bản chuyển nhượng theo quy định nhưng bên chuyển nhượng không trao Giấy chứng nhận cho bên mua
Để có Giấy chứng nhận mới cần thực hiện theo thủ tục sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
– Thành phần hồ sơ:
Căn cứ khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, người nhận chuyển nhượng cần chuẩn bị những giấy tờ như sau:
+ Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.
+ Hợp đồng hoặc văn bản về chuyển nhượng đã lập theo quy định.
– Số lượng hồ sơ: 01 bộ.
Bước 2: Nộp hồ sơ
Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu.
Cách 2: Không nộp tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất
– Nếu địa phương đã thành lập bộ phận một cửa liên thông thì nộp tại bộ phận một cửa.
– Nếu địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì hộ gia đình, cá nhân nộp trực tiếp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện nơi có đất hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đối với địa phương chưa thành lập Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 3: Tiếp nhận và giải quyết yêu cầu
Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển nhượng và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho bên chuyển nhượng.
Nếu không rõ địa chỉ của bên chuyển nhượng thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương 03 số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận trả).
Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu trên phương tiện thông tin đại chúng mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận mới cho bên nhận chuyển nhượng.
Nếu có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan có thẩm quyền theo quy định.
Trường hợp 2: Bên nhận chuyển nhượng có Giấy chứng nhận đứng tên chủ cũ nhưng không lập hợp đồng chuyển nhượng.
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
– Thành phần hồ sơ:
Khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT quy định thành phần hồ sơ cần chuẩn bị như sau:
+ Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.
+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
+ Giấy tờ về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có đủ chữ ký của hai bên.
– Số lượng hồ sơ: 01 bộ.
Bước 2: Nộp hồ sơ
Bước 3: Tiếp nhận và giải quyết yêu cầu
Lưu ý: Bước 2 và bước 3 thực hiện như đối với trường hợp 1.
- Chuyển nhượng từ ngày 01/07/2014 đến nay
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần đáp ứng được điều kiện về chủ thể, hình thức và nội dung để có hiệu lực pháp lý. Về hình thức hợp đồng, điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:
“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”.
Căn cứ theo quy định trên có thể thấy hợp đồng được UBND xã, phường, thị trấn chứng thực thì được phép sang tên.
II. Hợp đồng mua bán đất do xa xác nhận có thể được phép cấp Sổ đỏ
- Hợp đồng trước ngày 15/10/1993
Theo quy định của pháp luật, cụ thể là tại Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013 quy định về việc hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước 15/10/1993 thì được cấp GCN lần đầu, cũng như không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Hợp đồng trong thời gian từ 15/10/1993 đến 01/07/2014
Trong thời gian từ 15/10/1993 đến 01/07/2014, nếu như hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có xác nhận của UBND xã, phường, thị trấn thì không mặc nhiên được cấp Giấy chứng nhận lần đầu.
- Chuyển nhượng từ ngày 01/07/2014 đến nay
Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận, trừ 02 trường hợp (nhận thừa kế theo quy định tại Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 và theo quy định tại Khoản 3 Điều 186 Luật Đất Đai 2013). Do vậy, hợp đồng do xã, phường, thị trấn xác nhận (chứng thực) thì cũng không có giá trị pháp lý nói chung và không có giá trị pháp lý trong việc cấp Giấy chứng nhận lần đầu nói riêng.
Trên đây là những thông tin liên quan đến việc cấp, sang tên Sổ đỏ nếu hợp đồng mua bán đất có xác nhận của xa. Công ty Luật WINCO hy vọng những thông tin trên sẽ có ích cho bạn đọc!